Il n’y a pas longtemps, nous avons blogué sur les choses que les propriétaires doivent prendre en compte s’ils cherchent à réduire, augmenter ou éventuellement déménager hors de l’Etat. Si cela vous ressemble, vous seriez pardonné si vous pensiez que le processus d’achat d’une maison serait un jeu d’enfant la deuxième fois. Mais beaucoup de choses ont probablement changé depuis votre première expérience d’achat d’une maison.
Vous avez déjà vécu cette expérience
En général, les acheteurs d’un deuxième logement peuvent avoir une meilleure compréhension du processus que les acheteurs d’un premier logement, mais cela ne signifie pas que vous ne serez pas confrontés à une toute nouvelle série de défis. Avant d’aborder les nouveautés, nous allons aborder les deux principes de base les plus importants qui s’appliquent à toute situation d’achat de logement :
Trouver un professionnel expérimenté du prêt immobilier
Lorsque vous avez acheté votre première maison, vous étiez probablement en train de passer d’une location à une hypothèque. Cette fois-ci, la situation est peut-être un peu plus compliquée. C’est pourquoi il est absolument essentiel de travailler avec un prêteur de bonne réputation et un agent de crédit expérimenté, surtout si votre situation vous permet de gérer deux transactions financières simultanément. De plus, les conseils d’un professionnel du crédit hypothécaire compétent sont précieux lorsqu’il s’agit de choisir la structure de prêt la mieux adaptée à votre situation.
Obtenez d’abord une pré-approbation.
Depuis votre premier prêt hypothécaire, les normes de préapprobation sont probablement devenues plus strictes. En outre, vous pouvez désormais effectuer l’ensemble du processus en ligne et obtenir une préapprobation en quelques heures au lieu de plusieurs semaines. Non seulement cela accélère l’achat d’une maison, mais cela vous indique également le montant exact que vous pouvez emprunter confortablement, ce qui vous évite de perdre votre temps à chercher des maisons hors de portée. Quelques qualités qui vous mettront en meilleure position pour obtenir une préautorisation :
Gagner un revenu régulier, et les documents qui le prouvent
Être aussi proche que possible de l’endettement, ou au moins avoir un ratio dette/revenu.
Une fois que vous avez un prêteur et un agent de prêt avec qui travailler, et que vous avez obtenu une autorisation préalable, il est temps de faire vos achats à domicile. Mais la question suivante est de savoir si vous devez acheter votre nouvelle maison avant – ou après – la mise sur le marché de la maison actuelle. Examinons ces deux scénarios.
Le stress lié au fait d’avoir deux hypothèques en même temps est très important pour le citoyen moyen. Si vous prévoyez d’acheter la nouvelle maison avant de vendre la vôtre, additionnez d’avance l’acompte requis et les frais de clôture prévus. Si la situation financière semble un peu tendue, envisagez les approches suivantes pour voir lesquelles – le cas échéant – pourraient améliorer la situation :
Une fois que vous avez décidé d’acheter la maison visitée, il vous faut un prêt immobilier Maison.
Lorsque vous trouvez une maison qui vous plaît, faites une offre assortie d’une condition de vente et règlement, ce qui signifie que vous n’achèterez que si vous trouvez un acheteur pour votre maison actuelle. Cela ne signifie pas pour autant que la nouvelle maison vous appartient. Le vendeur peut toujours chercher d’autres offres. Et c’est risqué car, sur un marché d’acheteurs, vous pourriez aussi avoir du mal à vendre. Mais lorsque cela fonctionne, la pression exercée par le fait d’avoir deux hypothèques est moins forte.
Demandez un coussin : Vous êtes sûr que votre logement actuel se vendra rapidement, mais vous avez encore besoin d’un peu de temps pour réunir l’acompte et les frais de clôture pour le nouveau logement ? Demandez à repousser la date de clôture de l’achat. De cette façon, vous pourrez utiliser une partie des bénéfices de la vente de la maison n° 1 pour couvrir les besoins financiers de la maison n° 2. Là encore, cette approche fonctionne mieux sur un marché d’acheteurs.
Exploitez la valeur nette de votre maison : Vous vous attendez à ce qu’il soit plus facile de verser un acompte pour une deuxième maison que pour une première. Mais ce n’est pas toujours le cas. En plus des frais de clôture, vous aurez peut-être besoin d’un petit supplément dans votre portefeuille pour couvrir une période de transition pendant laquelle vous devrez peut-être trouver un logement pour une semaine environ. Envisagez d’emprunter sur la valeur nette de votre logement actuel en demandant, ou ligne de crédit sur la valeur nette du logement. Vous aurez ainsi accès à une certaine somme pour l’acompte de votre résidence secondaire, que vous pourrez rembourser lorsque votre maison sera vendue.
Louez votre première maison : Si vous n’avez pas besoin des bénéfices de la vente de votre première maison pour verser votre acompte sur la nouvelle, envisagez de la louer. Si le marché est favorable, cela vous permettrait de couvrir les mensualités du prêt hypothécaire de la première maison tout en achetant la seconde. Et c’est beaucoup moins délicat que d’acheter et de vendre en même temps.
Vous envisagez peut-être de vendre votre maison actuelle avant d’en acheter une nouvelle. L’avantage majeur de cette stratégie est que vous saurez exactement quel montant de capital est disponible pour votre nouvelle maison. Et n’oubliez pas qu’il peut être infiniment moins stressant de conclure une transaction avant de se lancer dans la suivante. Il n’en reste pas moins que la situation n’est pas aussi simple : tout écart entre les dates de clôture peut vous obliger à trouver un logement à court terme, et ces coûts peuvent s’additionner. Voici quelques conseils pour faire face à cette situation :
Ne soyez pas si motivé : Rien n’incite davantage à faire une offre à rabais que de découvrir que le vendeur est motivé pour déménager rapidement parce qu’il a déjà un contrat avec une autre maison. En vendant une maison avant d’en acheter une autre, vous vous offrez le luxe de disposer de temps et d’espace pour négocier. Vous n’aurez pas besoin de sauter sur la première offre qui vous sera faite et, comme vous ne subissez pas de pression pour vendre, vous pourrez peut-être demander un prix plus élevé.
Faites un arrêt au stand : Déménager deux fois n’est jamais amusant, mais cela peut vous soulager de la pression et vous donner le temps nécessaire pour trouver la maison idéale. Et avec les options de location de type Airbnb facilement disponibles, trouver un logement provisoire pendant que vous faites vos courses pour votre prochaine maison est assez simple. C’est particulièrement pratique si vous vous installez loin de chez vous ou dans une région que vous ne connaissez pas encore très bien.
Louez de vous-même (en quelque sorte) : Si vous vous trouvez dans un scénario où vous vendez votre première maison avant de pouvoir emménager dans la seconde, pourquoi ne pas demander aux acheteurs de vous laisser rester un mois ou deux après la fermeture ? Cela peut sembler étrange, mais c’est plus courant que vous ne le pensez. Pour ce faire, il vous faut un « contrat de location », dans lequel les acheteurs assument le rôle de votre propriétaire et vous devenez le locataire pour une courte période. Bien sûr, vous paierez un peu de loyer, mais cela vous fera gagner du temps jusqu’à ce que vous puissiez obtenir les clés de la nouvelle maison.
7 choses que j’aurais aimé savoir avant d’acheter ma première maison
… Nous revoilà avec un nouveau témoignage poignant sur les petites astuces à savoir avant d’acheter une maison. C’est une décision sérieuse extrêmement importante qui ne mérite pas d’être minimisée. C’est parti alors….
Après une décennie de vie en appartement, mon mari et moi avons finalement économisé assez d’argent pour acheter notre première maison l’année dernière. Nous avons fait preuve de diligence raisonnable – nous avons vérifié notre crédit, nous avons obtenu une pré-approbation, nous avons trouvé un agent immobilier que nous avons aimé – puis, le premier week-end des visites libres, nous avons fait une offre. Ça semble simple, non ? Pas tout à fait. L’ensemble du processus a été en fait beaucoup plus compliqué et stressant que je ne le pensais, même si nous avions tout prévu à l’avance, et nous avons passé la plupart du temps à chercher sur Google des expressions inconnues ou à poser des millions de questions à notre agent. Voici sept choses que j’aurais aimé savoir avant d’acheter une première maison.
1. Faire le tour des prêteurs hypothécaires, c’est un peu comme du speed dating.
Une chose que je n’avais pas réalisé à propos des taux d’intérêt hypothécaires ? Il faut rendre visite à un certain nombre de prêteurs pour trouver le meilleur, et chaque conversation se résume à « Montre-moi ce que tu as ». Nous sommes arrivés avec nos documents, nous avons attendu pendant que le prêteur examinait notre crédit, puis nous sommes repartis avec quelques chiffres à prendre en compte. Cela ressemblait à un speed dating, d’une certaine manière, car nous voulions faire correspondre notre historique financier à leur meilleure offre dans le plus court laps de temps possible – puis passer aux choses sérieuses. En tant que novices, notre agent immobilier nous a également recommandé de passer au peigne fin les coûts et frais finaux du prêteur – des détails auxquels je n’avais pas pensé – afin de nous assurer que tout était légal.
Selon un agent immobilier, c’est l’un des points prioritaires qu’un acheteur d’une première maison peut et doit négocier en premier lieu. « Je recommande à mes clients de chercher un prêteur de la même manière qu’ils chercheraient une maison », dit-il. « Ne vous contentez pas de choisir le premier prêteur avec lequel vous parlez, car de nombreux points peuvent être négociés. Les différents prêteurs auront des taux d’intérêt différents pour votre prêt. Vous pouvez économiser beaucoup d’argent sur la durée de votre prêt si vous trouvez un prêteur dont le taux est de 0,5 à 1 % inférieur à celui des autres. Faites attention aux frais inutiles qui sont indiqués séparément mais qui ressemblent beaucoup aux autres frais indiqués. Dites à votre prêteur que vous êtes d’accord pour qu’il soit payé pour ses services mais que vous n’allez pas le surpayer, et vous constaterez soudainement que vos frais ont été réduits. »
2. Assurez-vous de budgétiser et de planifier les coûts de transition.
Nous avons commencé à chercher une maison environ trois mois avant la fin du bail de notre appartement, en supposant que nous aurions beaucoup de temps pour trouver quelque chose – et que, sinon, nous pourrions louer au mois. Bien sûr, c’est exactement le contraire qui s’est produit : nous avons fini par devoir couvrir à la fois notre nouvelle hypothèque et notre ancien loyer pendant un mois. Même si nous avons supposé que le fait de ne pas avoir à vendre notre maison actuelle avant d’emménager dans une nouvelle était une bonne chose, nous n’avons pas non plus nécessairement prévu un budget pour les imprévus. Il est judicieux d’avoir un plan, qu’il s’agisse de payer les déménageurs, d’économiser pour un chèque de loyer supplémentaire ou de vendre les meubles qui ne conviennent pas à votre nouvel espace, afin d’éviter des maux de tête financiers inutiles en plus d’un investissement aussi important.
3. Il est très facile de se laisser emporter par le superficiel.
La première fois que nous avons visité notre nouvelle maison, je me suis immédiatement attardée sur tout ce que je n’aimais pas : les comptoirs couverts de poussière, le bric-à-brac laissé dans les armoires, les murs beiges et ennuyeux partout. Ce qui est amusant, parce que je venais de dire à mon mari dans la voiture en venant ici, « Rappelle-toi, ne t’attarde pas sur les choses superficielles ! ». Je n’ai jamais pensé que je serais comme ces épouses tutrices dans chasseurs d’apparts qui se plaignent de petites choses qui peuvent être facilement réparées, mais je l’étais. Il a fallu plusieurs visites de la maison avant que je ne commence à voir le potentiel, et je suis si heureuse d’avoir attendu la fin de mon agacement initial. En résumé, il y a tellement de choses qui peuvent être changées ou réparées pour répondre à vos préférences spécifiques, alors ne laissez pas cela vous empêcher d’avoir une belle maison.
4. Vous pourriez être responsable de l’abrégé de la propriété.
Environ six mois après notre emménagement, j’ai reçu une lettre par la poste m’invitant à venir chercher les documents relatifs à notre résumé de propriété dans un cabinet d’avocats local. Je me suis rendu sur place, et l’assistant m’a tendu une épaisse pile de documents reliés par un élastique. « Voilà ! » Elle a souri. « C’est la seule copie, alors ne la perdez pas car elle est très chère à remplacer ». Bon, alors. J’avais tant de questions :
• Qu’est-ce qu’un résumé ?
• C’est comme un titre ?
• Combien de temps dois-je le conserver ?
• Dois-je lire toutes ces pages ?
Voici ce qu’il en est : un résumé complet du titre résume l’histoire de la propriété d’un bien spécifique. Il est non seulement très intéressant (j’ai appris beaucoup de choses sur notre lotissement, les anciens propriétaires et le terrain sur lequel notre maison a été construite à l’origine !), mais il sert de document de base si vous souhaitez vendre cette propriété par la suite. Si un résumé n’existe pas ou doit être mis à jour, les vendeurs peuvent payer pour effectuer les mises à jour ou en créer un nouveau, ce qui coûte de l’argent dans les deux cas. Dans l’ensemble, il s’agit d’un document précieux contenant un grand nombre d’informations utiles.
5. Vous changerez d’avis.
Je voulais trois choses pour notre première maison : un garage attenant, un jardin clôturé pour notre chien et notre enfant, et un emplacement près du centre-ville.
Lorsque nous avons commencé à chercher, nous avons rapidement réalisé que ces critères étaient incompatibles. Toutes les maisons dans notre gamme de prix et dans nos quartiers préférés avaient soit un garage détaché, soit un espace vert minimal non clôturé, selon l’âge et le style des maisons. En d’autres termes, nous devions soit redéfinir les priorités de nos critères non négociables, soit nous calmer sur la recherche d’une maison jusqu’à ce que nous puissions dépenser plus. .
Alors j’ai réfléchi : après avoir été marquée par trop de matins dans le centre, mon pare-brise dans le froid glacial, je voulais vraiment le garage par-dessus tout. Je me suis dit que nous pourrions toujours ajouter une clôture plus tard, et pour ce qui est de l’emplacement, le fait d’élargir notre recherche géographique nous a ouvert de nouvelles possibilités. Une fois que nous avons adopté cette approche, nous avons trouvé une maison dans un cul-de-sac tranquille à environ dix minutes du centre-ville, avec un immense jardin privé et, vous l’avez deviné, un garage attenant. Même si mon cœur était attaché à certaines choses, je suis heureux d’avoir changé d’avis.
6. L’inspection de votre maison trouvera des problèmes, quoi qu’il arrive.
Un jour, j’ai demandé à notre inspecteur, un ami, s’il trouvait toujours des problèmes dans une maison. Il a ri et a répondu par l’affirmative, ce que j’ai trouvé plutôt rassurant. Je ne savais pas à quoi m’attendre : s’agissait-il d’une liste d’éléments qui nécessitaient un entretien ultérieur, de petites réparations ou de problèmes majeurs ? Eh bien, les trois.
Outre des prises de courant qui ne fonctionnent pas et une évacuation de baignoire à moitié fonctionnelle, notre rapport d’inspection a identifié six fenêtres pourries au rez-de-chaussée de notre maison potentielle, et a recommandé leur remplacement immédiat. Nous avons parlé au vendeur, qui a proposé 2 000 CHF pour les remplacer. Cela semblait assez raisonnable pour quelqu’un comme moi, qui n’avait jamais acheté de fenêtre auparavant – jusqu’à ce que je reçoive des estimations, qui étaient plus proches du triple de ce montant. Nous avons demandé au vendeur de fournir plus d’argent pour s’aligner sur l’un des vendeurs du milieu, et il a refusé… Nous avons donc retiré notre offre, et la maison a été remise sur le marché. Environ 12 heures plus tard, alors que nous buvions notre vin rouge, notre agent immobilier nous a appelés : le vendeur avait changé d’avis et était prêt à payer la totalité de la maison grâce à un crédit de clôture.
Dramatique ? Oui. Ça en valait la peine ? Bien sûr. Bien que nous ayons failli perdre la maison de notre choix, je suis si heureuse que nous ayons tenu bon – lorsqu’il s’agit d’un problème de sécurité ou de structure, il est absolument vital d’obtenir ce dont vous avez besoin pour le réparer, ou de partir.
7. N’ayez pas peur de poser toutes les questions.
À l’école primaire, je passais beaucoup de temps à me sentir nerveux à l’idée de poser une question stupide – et en tant qu’adulte, je dois constamment me rappeler que chercher à savoir, et avoir l’air idiot pendant une bonne seconde, est bien mieux que d’avoir l’impression de ne pas comprendre ce qui se passe. Ces sentiments ont fait surface pendant le processus de recherche d’une maison, en particulier lorsque j’ai bombardé notre agent immobilier de dix questions par jour par SMS et par e-mail. Mais vous savez quoi ? Les bons agents immobiliers veulent que vous vous sentiez équipé et informé ; de plus, vous les payez pour leur expertise et leurs conseils. Poser toutes les questions sur l’achat d’une maison est l’une des choses les plus intelligentes que vous puissiez faire pour vous-même.
