Qu’est ce qu’une hypothèque ?

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Si vous envisagez d’acheter une maison, vous êtes probablement aussi à la recherche d’un prêt hypothécaire, car plus de 50 % des achats de maisons sont financés avec un tel prêt. Il est également possible que vous ayez des doutes sur le fonctionnement d’un prêt hypothécaire et sur la façon dont il affecte l’économie de votre famille.

Examinons, étape par étape, les éléments qui composent un prêt hypothécaire et ce dont vous devez tenir compte lorsque vous demandez un prêt hypothécaire.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Selon la définition de la Banque, l’hypothèque est un droit réel qui grève un bien immobilier et sert à obtenir un financement lors de l’achat d’une maison. Pour faire plus simple, il s’agit d’un prêt avec une garantie hypothécaire dont la maison est la garantie, ce qui signifie que la banque peut garder la maison pour rembourser la dette si vous ne respectez pas les paiements du prêt.

Quels sont les éléments qui font partie de l’hypothèque ?

Pour mieux comprendre le fonctionnement d’un prêt hypothécaire, nous devons commencer par expliquer les éléments qui le composent :

Le capital. Montant d’argent que la banque prête et que vous devez rembourser par versements périodiques.
Intérêt. C’est le pourcentage du capital que vous devez payer pour le prêt.
Terme. Le temps dont vous disposez pour rembourser le capital et les intérêts.

Types d’hypothèques en fonction du taux d’intérêt

Le taux d’intérêt est le prix demandé par l’institution financière pour prêter l’argent, et est justifié par le risque assumé avec le prêt. Il existe trois types d’hypothèques en fonction du taux d’intérêt :

Hypothèque variable. Le taux d’intérêt appliqué dépend d’un indice de référence, généralement l’Euribor, auquel on ajoute un différentiel. L’intérêt peut augmenter ou diminuer à chaque période de révision, en fonction de l’évolution de l’indice.

Hypothèque fixe. Le taux d’intérêt ne varie à aucun moment, il reste fixe, de sorte que vous paierez toujours le même versement.

Hypothèque mixte. Pendant une certaine période, généralement les premières années, il fonctionne comme un prêt hypothécaire à taux fixe, pour passer plus tard à un prêt hypothécaire à taux variable.
Outre le taux d’intérêt, vous devez tenir compte du TAEG et du TAEG, qui sont deux taux différents qui déterminent ce que vous payez réellement à la banque pour l’argent que vous empruntez.

Le NIR est le prix que la banque facture pour prêter de l’argent sur une certaine période. Il est considéré comme l’intérêt lui-même ; c’est la partie du prêt que l’emprunteur doit payer pour recevoir le prêt.

Le TAEG comprend, outre le RIN, les frais et commissions bancaires payés au cours de l’année. Ainsi, le TAEG est le meilleur indicateur du coût réel du prêt hypothécaire. Ce sont donc les données que vous devez examiner pour comparer différents prêts hypothécaires.

La durée de l’hypothèque : combien de temps vous faudra-t-il pour la rembourser ?

Ce terme fait référence au nombre d’années qu’il vous faudra pour rembourser l’argent à la banque. Pour vous donner une idée, la durée moyenne des nouveaux prêts hypothécaires est de 23 ans, selon les dernières données de l’INE.

La durée est importante car plus elle est longue, plus les remboursements seront faibles, mais vous paierez également plus d’intérêts sur l’argent que vous empruntez. Pour vous aider à décider ce qui vous intéresse le plus, vous pouvez utiliser le simulateur de prêt hypothécaire ; vous pourrez ainsi voir comment les versements et le montant total à rembourser changent en fonction de la durée.

La formule d’amortissement : comment allez-vous rembourser l’hypothèque

Une autre décision que vous devez prendre, et pour laquelle il est important de savoir comment fonctionne un prêt hypothécaire, est celle de savoir comment vous allez rembourser le prêt. Ou encore, ce qui est la même chose, le système d’amortissement.

Le système d’amortissement est la formule mathématique utilisée par la banque pour calculer la façon dont l’argent est remboursé. Il s’agit essentiellement de la relation entre le capital à amortir, c’est-à-dire l’argent qui reste à payer sur la maison, et les intérêts qui doivent être payés. C’est-à-dire le pourcentage du capital et des intérêts qui est remboursé lors de chaque paiement mensuel.

Ici aussi, vous avez deux possibilités :

Système d’amortissement français ou constant. Cela présente l’avantage que le versement est constant pendant toute la durée du prêt, il ne varie qu’en fonction de l’indice de référence. Afin de maintenir le versement constant, les premières années, vous payez plus d’intérêts que de capital.

Système allemand ou système de versements dégressifs. Le montant du versement varie chaque mois car les intérêts sont moins élevés. Ici, ce qui reste constant est le montant du capital qui est amorti, auquel on ajoute les intérêts calculés sur le capital restant. C’est pourquoi le montant de l’acompte est réduit chaque mois.

Quels sont les coûts d’un prêt hypothécaire ?

Lors de la souscription d’un prêt hypothécaire, il est également important de tenir compte des coûts associés. Tout d’abord, vous devez vous rappeler que les banques, lorsqu’elles accordent un prêt hypothécaire, ne financent normalement qu’un maximum de 80 % de la valeur estimée du bien. Vous devez donc prendre en compte les 20 % restants, plus les frais supplémentaires liés à l’achat de la maison (notaire, agence, impôts) et l’hypothèque.

Parmi ces dépenses, la plus importante est la taxe sur l’achat d’une maison. S’il est neuf, vous payez la TVA : 10 % s’il s’agit d’un logement gratuit ou 4 % s’il s’agit d’un logement protégé. Lorsqu’il est d’occasion, vous payez la taxe de transfert, qui varie dans chaque communauté entre 4 et 10 %.

D’autre part, lors de la demande de prêt hypothécaire, vous devez également payer l’évaluation du bien, qui est obligatoire pour connaître la valeur de la maison. Le reste des frais hypothécaires (notaire, registre, agence et droit de timbre) sont payés par la banque.

Comme vous pouvez le constater, un prêt hypothécaire est bien plus qu’un taux d’intérêt, vous devez tenir compte du reste des éléments pour savoir quel est le produit qui répond le mieux à vos besoins.

Voir https://inp-finanz-romandie.ch/financement-immobilier/maison/ pour en savoir plus !

 

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ? Les bases du prêt pour les débutants

Pour beaucoup, posséder une maison fait partie du rêve. Pour la plupart des propriétaires suisses, l’obtention d’un prêt hypothécaire n’est qu’une des étapes à franchir pour y parvenir. Si vous envisagez d’accéder à la propriété et que vous vous demandez comment vous y prendre, vous êtes au bon endroit. On vous présente ici toutes les bases du prêt hypothécaire, notamment les types de prêts, le jargon hypothécaire, le processus d’achat d’une maison, etc.
Définition simple du prêt hypothécaire
Avant de plonger dans le vif du sujet, parlons de quelques notions de base sur les prêts hypothécaires. Tout d’abord, que signifie le mot “hypothèque” ? Une définition simple du prêt hypothécaire est un type de prêt que vous pouvez utiliser pour acheter ou refinancer une maison. Les hypothèques sont également appelées “prêts hypothécaires”. Les prêts hypothécaires sont un moyen d’acheter une maison sans avoir tout l’argent nécessaire à l’avance.

Qui obtient un prêt hypothécaire ?

La plupart des personnes qui achètent une maison le font avec un prêt hypothécaire. Un prêt hypothécaire est une nécessité si vous ne pouvez pas payer de votre poche le coût total d’une maison. Dans certains cas, il est logique d’avoir une hypothèque sur votre maison même si vous avez l’argent pour la rembourser. Par exemple, les investisseurs hypothèquent parfois des propriétés afin de libérer des fonds pour d’autres investissements. Pour obtenir le prêt, vous devez remplir certaines conditions d’admissibilité. Ainsi, une personne qui obtient un prêt hypothécaire sera très probablement une personne disposant d’un revenu stable et fiable, d’un ratio dette/revenu inférieur à 50 % et d’une bonne cote de crédit (au moins 580 pour les prêts FHA ou 620 pour les prêts conventionnels).

Quelle est la différence entre un prêt et une hypothèque ?

Le terme “prêt” peut être utilisé pour décrire toute transaction financière dans laquelle une partie reçoit une somme forfaitaire et s’engage à rembourser l’argent. Une hypothèque est un type de prêt qui sert à financer un bien immobilier. Une hypothèque est un type de prêt, mais tous les prêts ne sont pas des hypothèques. Les prêts hypothécaires sont des prêts “garantis”. Avec un prêt garanti, l’emprunteur promet une garantie au prêteur au cas où il cesserait d’effectuer ses paiements. Dans le cas d’une hypothèque, la garantie est la maison. Si vous cessez de rembourser votre prêt hypothécaire, votre prêteur peut prendre possession de votre maison, dans le cadre d’une procédure appelée “forclusion”.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?

Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, votre prêteur vous donne une somme d’argent déterminée pour acheter la maison. Vous acceptez de rembourser votre prêt – avec les intérêts – sur une période de plusieurs années. Vous n’êtes pas pleinement propriétaire de la maison tant que l’hypothèque n’est pas remboursée.
Le taux d’intérêt est déterminé par deux facteurs : les taux actuels du marché et le niveau de risque que le prêteur prend pour vous prêter de l’argent. Vous ne pouvez pas contrôler les taux actuels du marché, mais vous pouvez avoir un certain contrôle sur la façon dont le prêteur vous considère en tant qu’emprunteur. Plus votre cote de crédit est élevée et moins votre dossier de crédit comporte de signaux d’alarme, plus vous aurez l’air d’un prêteur responsable. Dans le même ordre d’idées, plus votre DTI est faible, plus vous disposerez d’argent pour effectuer votre paiement hypothécaire. Tous ces éléments montrent au prêteur que vous représentez un risque moindre, ce qui vous profitera en réduisant votre taux d’intérêt. Le montant que vous pouvez emprunter dépend de ce que vous pouvez raisonnablement vous permettre et, surtout, de la juste valeur marchande de la maison, déterminée par une évaluation. Ce point est important car le prêteur ne peut pas prêter un montant supérieur à la valeur estimée de la maison.

Parties impliquées dans un prêt hypothécaire

Deux parties sont impliquées dans chaque transaction hypothécaire : un prêteur et un emprunteur.
Prêteur
Un prêteur est une institution financière qui vous prête de l’argent pour acheter une maison. Il peut s’agir d’une banque ou d’une coopérative de crédit, ou encore d’une société de prêt hypothécaire en ligne.
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, votre prêteur examine vos informations pour s’assurer que vous répondez à ses critères. Chaque prêteur a ses propres critères pour déterminer à qui il prête de l’argent. Les prêteurs doivent veiller à ne choisir que des clients qualifiés, susceptibles de rembourser leurs prêts. Pour ce faire, les prêteurs examinent votre profil financier complet – y compris votre cote de crédit, vos revenus, vos biens et vos dettes – afin de déterminer si vous serez en mesure d’effectuer les paiements de votre prêt.

Emprunteur

L’emprunteur est la personne qui demande un prêt pour acheter une maison. Vous pouvez faire une demande de prêt en tant que seul emprunteur ou avec un coemprunteur. L’ajout d’un plus grand nombre d’emprunteurs ayant un revenu à votre prêt peut vous permettre d’obtenir une maison plus chère.
Terminologie des prêts hypothécaires
Lorsque vous cherchez une maison, il se peut que vous entendiez un peu de jargon de l’industrie avec lequel vous n’êtes pas familier. On a créé un répertoire facile à comprendre des termes hypothécaires les plus courants.

Amortissement

Une partie de chaque versement hypothécaire mensuel servira à payer les intérêts à votre prêteur, tandis qu’une autre partie servira à rembourser le solde de votre prêt (aussi appelé le principal de votre prêt). L’amortissement désigne la façon dont ces paiements sont répartis sur la durée du prêt. Au cours des premières années, une part plus importante de votre paiement est consacrée aux intérêts. Au fil du temps, une plus grande partie de votre paiement est consacrée au remboursement du solde de votre prêt.

 

Lancez les démarches pour obtenir un prêt hypothécaire

Avant d’acheter une maison, vous devez avoir une idée de vos options en matière de prêt hypothécaire. La meilleure façon de le faire est de prendre les informations financières que vous venez de rassembler et de vous adresser aux prêteurs hypothécaires.

L’une des premières étapes du processus de prêt hypothécaire consiste à obtenir une préqualification. Une préqualification est un engagement écrit d’un prêteur qui confirme le type et le montant du prêt que vous pouvez obtenir. Elle vous aide à comprendre vos options, mais il ne s’agit pas d’une garantie officielle.

Vous pouvez également obtenir une préapprobation hypothécaire, qui constitue un engagement écrit d’un prêteur pour un prêt spécifique. Après que vous ayez rempli une demande de prêt hypothécaire, le prêteur vérifiera vos revenus et vos antécédents en matière de crédit avant de vous envoyer une lettre de préapprobation précisant les détails de votre qualification. Les lettres de pré-approbation durent généralement de 90 à 180 jours. Ne procédez pas à une pré-approbation si vous ne voulez pas sérieusement acheter une maison.

La pré-qualification et la pré-approbation vous aident à comprendre vos options de prêt, tout en montrant aux vendeurs que vous êtes sérieux.

“Lorsqu’il y a plusieurs offres”, explique Ryan Cox, expert en achat de maison et agent immobilier à Charlotte, en Caroline du Nord, “un vendeur n’acceptera probablement pas une offre si une lettre de pré-qualification ou de pré-approbation n’est pas jointe à l’offre.”

Dans le processus de pré-qualification et de pré-approbation, le prêteur vous guidera à travers les différents types de prêts disponibles. Voici les types d’hypothèques les plus courants que vous verrez :

  • Un prêt hypothécaire à taux fixe signifie que vous avez un taux d’intérêt fixe pour un prêt généralement de 15 ou 30 ans.
  • Un prêt hypothécaire à taux variable commence par un taux fixe mais finit par passer à un taux variable qui change généralement chaque année.
  • Les prêts conventionnels ne sont pas soutenus par le gouvernement. Ils suivent plutôt les directives établies par la Fédération Nationale des Hypothèques.
  • Les prêts garantis par l’État sont soutenus par le gouvernement et offrent des avantages tels que des acomptes réduits grâce aux prêts FNH, aux prêts VA pour les anciens combattants et aux prêts étudiants pour les acheteurs de logements ruraux grâce au programme de prêts du ministère de l’agriculture et enfin pour les jeunes mariés qui veulent se lancer dans l’achat d’un appartement .

Un prêteur vous aidera à déterminer le prêt hypothécaire qui vous convient le mieux en fonction de votre situation financière et de vos objectifs. Mais sachez que vous n’êtes pas obligé de financer avec le prêteur qui vous a préqualifié ou préapprouvé. Faites le tour du marché pour vous assurer que vous pouvez obtenir les meilleurs taux et conditions de prêt possibles.

Choisissez votre équipe de professionnels

Trouvez un agent immobilier

La première personne à ajouter à votre liste ? Un agent ou un courtier immobilier professionnel. Cette personne vous aidera à comprendre les tenants et aboutissants du processus d’achat d’une maison.

Lorsque vous choisissez un nouvel agent immobilier, le facteur le plus important est que vous vous sentiez à l’aise avec cette personne et, surtout, que vous lui fassiez confiance. Le bouche à oreille est un excellent moyen de connaître les agents de votre région, alors demandez à des amis ou à des membres de votre famille qui ont récemment acheté une maison s’ils ont eu une expérience positive.

Mais ne vous fiez pas à la première recommandation. Interrogez quelques options potentielles avant de faire votre choix. Demandez à chaque agent immobilier de vous parler de son expérience, de sa clientèle et de son emploi du temps. Vous voudrez trouver quelqu’un qui s’efforcera de rendre votre processus d’achat de maison transparent et qui communiquera de manière cohérente à chaque étape du processus.

Choisissez votre prêteur

Dans le monde de l’achat d’une maison, le terme “prêteur” désigne la partie qui sponsorise votre prêt pour l’achat d’une propriété et qui crée votre hypothèque. Bien que le bien immobilier vous appartienne, il sert de garantie pour le prêt, ce qui signifie que si vous n’effectuez pas vos paiements et que vous ne remboursez pas votre prêt, le prêteur peut saisir votre maison.

Les banques sont un exemple de prêteur direct. Elles sont réglementées par des organismes d’État et fédéraux, ce qui en fait un choix fiable. Un autre type de prêteur direct est le prêteur non bancaire, qui fonctionne de la même manière qu’une banque, mais qui est souvent plus petit et peut s’adresser à des acheteurs ayant des scores de crédit inférieurs.

Les courtiers en prêts hypothécaires peuvent vous mettre en relation (en tant qu’emprunteur) avec des prêteurs, mais ils ne financent pas eux-mêmes le prêt. Vous pouvez faire appel à un courtier en prêts hypothécaires pour vous aider à trouver rapidement le meilleur prêt et à comparer plusieurs prêteurs en même temps.

Que vous fassiez appel à un prêteur direct ou à un courtier en prêts hypothécaires, il est bon d’entrer en contact avec plusieurs prêteurs différents avant de prendre une décision. Réfléchissez à l’élément de l’hypothèque qui est le plus important pour vous, car il y a une tonne de facteurs qui composent votre prêt, du taux d’intérêt à votre paiement mensuel réel.

Enfin, assurez-vous de vérifier les références du prêteur en utilisant des ressources connues et fiables ainsi que les sur les sites web des autorités compétentes, dont les institutions financières notamment.

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