Le long jeu … 20 ans de valeurs immobilières
La patience est une vertu, en particulier lorsqu’il s’agit du penchant des Suisses pour l’immobilier résidentiel. Les tendances à court terme peuvent faire l’objet de discussions lors d’un barbecue le week-end et dans les médias, mais les Suisses ont tendance à conserver leur logement beaucoup plus longtemps qu’un cycle de marché typique.
Pour situer le contexte, la période médiane de conservation (c’est-à-dire le nombre d’années entre deux ventes) était de neuf ans pour les maisons vendues au cours des 12 derniers mois.
Au plus fort du dernier cycle de croissance, environ 617 300 logements ont été vendus en Suisse, soit le plus grand nombre de ventes depuis 2006, mais cela ne représente que 7,2 % des logements Suisses vendus en un an, ce qui montre que la plupart des propriétaires ne sont pas directement touchés par l’évolution de la valeur de leur logement.
Étant donné que l’accent a été mis sur l’augmentation de la valeur des logements à la suite de la pandémie et sur le ralentissement plus récent des tendances en matière de valeur des logements à la suite de la hausse des taux d’intérêt, il est utile de rappeler à quel point la valeur des logements a changé au fil du temps, et plus particulièrement au cours des trois dernières décennies.
Au plus fort du dernier cycle de croissance, environ 617 300 logements ont été vendus en Suisse, soit le plus grand nombre de ventes depuis 2006, mais cela ne représente que 7,2 % des logements Suisses vendus en un an, ce qui montre que la plupart des propriétaires ne sont pas directement touchés par l’évolution de la valeur de leur logement.
Étant donné que l’accent a été mis sur l’augmentation de la valeur des logements à la suite de la pandémie et sur le ralentissement plus récent des tendances en matière de valeur des logements à la suite de la hausse des taux d’intérêt, il est utile de rappeler à quel point la valeur des logements a changé au fil du temps, et plus particulièrement au cours des trois dernières décennies.
Au cours de cette période de 20 ans,
Nous avons assisté à six cycles distincts de croissance et à un nombre égal de cycles de déclin (y compris la baisse actuelle) au sein de l’indice national. Chacun des cycles de croissance et de décroissance a été caractérisé par des environnements différents et des catalyseurs de changement tels que la politique fiscale, les décisions de politique monétaire, les chocs économiques, les mesures de relance budgétaire et les conditions économiques plus générales.
Si la valeur des logements connaît des cycles de croissance et de déclin, la tendance à long terme est indéniablement à la hausse. Au niveau national, la valeur des logements a augmenté de 407 % au cours des 20 dernières années, soit, en termes composés annuels, de 6.3 % en moyenne depuis juin 1994.
Si la valeur des logements connaît des cycles de croissance et de déclin, la tendance à long terme est indéniablement à la hausse. Au niveau national, la valeur des logements a augmenté de 407 % au cours des 20 dernières années, soit, en termes composés annuels, de 6.3 % en moyenne depuis juin 1994.
Au niveau macroéconomique
C’est la période 1992-2002 qui a généré les plus fortes plus-values, l’indice national de la valeur des logements ayant augmenté de 81 %. Au milieu de la décennie (2002-2012), l’indice national de la valeur des logements a augmenté de 60 %, tandis que la décennie la plus récente a vu la valeur des logements augmenter de 73 %.
Toutefois, des différences substantielles ont été observées entre les régions, en fonction de la dynamique du marché local. Par exemple, le boom minier et la récession qui a suivi ont vu la valeur des logements de Lausanne augmenter de 111 % entre 2002 et 2012, mais les valeurs actuelles ne sont supérieures que de 14 % sur la décennie en cours (2012-2022). À Genève, la période 1992-2002 a été la plus faible des trois décennies analysées, avec des valeurs en hausse de 30 %, alors que les dix dernières années ont vu la valeur des logements de Genève augmenter de 99 % grâce à une migration plus forte et à une offre de logements toujours insuffisante.
Dans l’ensemble, les tendances à long terme mettent en évidence la nature cyclique des marchés du logement. L’évolution de la valeur des logements au fil des décennies rappelle clairement qu’il est plus important de rester sur le marché que de le choisir au bon moment.
Il est rare que la valeur d’un logement double en dix ans, ce qui met fin à un mythe longtemps entretenu sur le marché du logement. Au cours de la dernière décennie, aucune des capitales et un seul marché régional (la région de Fribourg) ont enregistré un taux de croissance de 100 % ou plus. Au cours de la décennie précédente (2002-2012), la valeur des logements n’a doublé qu’à Lausanne et à Zurich.
Dans la plupart des régions, la valeur des maisons a augmenté beaucoup plus que celle des logements au cours des 20 dernières années, ce qui s’explique probablement par le fait que la rareté des terrains a entraîné un taux d’appréciation plus rapide. Inversement, le secteur des logements tend à afficher des rendements plus élevés que les maisons. Dans l’ensemble des capitales, la valeur des maisons a augmenté de 453 % au cours des 20 dernières années, ce qui est nettement plus élevé que la valeur des logements, qui a augmenté de 307 %.
Toutefois, des différences substantielles ont été observées entre les régions, en fonction de la dynamique du marché local. Par exemple, le boom minier et la récession qui a suivi ont vu la valeur des logements de Lausanne augmenter de 111 % entre 2002 et 2012, mais les valeurs actuelles ne sont supérieures que de 14 % sur la décennie en cours (2012-2022). À Genève, la période 1992-2002 a été la plus faible des trois décennies analysées, avec des valeurs en hausse de 30 %, alors que les dix dernières années ont vu la valeur des logements de Genève augmenter de 99 % grâce à une migration plus forte et à une offre de logements toujours insuffisante.
Dans l’ensemble, les tendances à long terme mettent en évidence la nature cyclique des marchés du logement. L’évolution de la valeur des logements au fil des décennies rappelle clairement qu’il est plus important de rester sur le marché que de le choisir au bon moment.
Il est rare que la valeur d’un logement double en dix ans, ce qui met fin à un mythe longtemps entretenu sur le marché du logement. Au cours de la dernière décennie, aucune des capitales et un seul marché régional (la région de Fribourg) ont enregistré un taux de croissance de 100 % ou plus. Au cours de la décennie précédente (2002-2012), la valeur des logements n’a doublé qu’à Lausanne et à Zurich.
Dans la plupart des régions, la valeur des maisons a augmenté beaucoup plus que celle des logements au cours des 20 dernières années, ce qui s’explique probablement par le fait que la rareté des terrains a entraîné un taux d’appréciation plus rapide. Inversement, le secteur des logements tend à afficher des rendements plus élevés que les maisons. Dans l’ensemble des capitales, la valeur des maisons a augmenté de 453 % au cours des 20 dernières années, ce qui est nettement plus élevé que la valeur des logements, qui a augmenté de 307 %.
On ne peut pas définir la qualité sans en connaître le coût. Kaoru Ishikawa
L’écart de performance
Il est moins important sur les marchés régionaux combinés, la valeur des maisons ayant augmenté de 314 % depuis 1992, contre 213 % pour la valeur des logements. Le taux de plus-value à long terme plus faible peut être attribué à des niveaux d’offre d’unités plus bas dans l’ensemble de la Suisse francophone, ainsi qu’à une demande plus élevée d’unités de style vacances ou d’options pour la retraite.
Les capitales ont enregistré un taux de croissance plus élevé que les régions Neuchâtel au cours des 20 dernières années, la valeur des logements ayant augmenté respectivement de 482 % et de 286 % dans chacune des régions combinées des capitales et du reste du canton de Vaud.
Le taux de croissance plus élevé dans les capitales reflète probablement la combinaison d’une demande plus forte et d’une plus grande rareté de l’offre par rapport aux marchés régionaux, ainsi que des conditions économiques plus diversifiées dans les capitales.
Les capitales ont enregistré un taux de croissance plus élevé que les régions Neuchâtel au cours des 20 dernières années, la valeur des logements ayant augmenté respectivement de 482 % et de 286 % dans chacune des régions combinées des capitales et du reste du canton de Vaud.
Le taux de croissance plus élevé dans les capitales reflète probablement la combinaison d’une demande plus forte et d’une plus grande rareté de l’offre par rapport aux marchés régionaux, ainsi que des conditions économiques plus diversifiées dans les capitales.
Lire aussi https://endres.maison/vendre-son-bien-immobilier/ pour en savoir plus sur le Mandat de vente par exemple !
